L’affitto d’azienda, art. 2562 c.c.
Cos’è il contratto d’affitto d’azienda?
Anzitutto sgombriamo il campo da dubbi: in diritto il contratto d’affitto è diverso dal contratto di locazione. Il contratto di locazione è quello con cui, comunemente, una parte da in godimento ad un’altra un appartamento o un ufficio, o comunque un bene immobile… dietro il corrispettivo di un canone. Il contratto d’affitto, invece, si riferisce esclusivamente all’impresa, anche se nel linguaggio comune i due termini spesso si confondono.
Il contratto d’affitto d’azienda è regolato dagli artt. 2562 c.c. e seguenti ed è l’atto con cui un soggetto (locatore o concedente) concede ad un terzo (affittuario) il diritto di utilizzare la propria azienda oppure un ramo di essa, dietro il corrispettivo di un canone.
L’elemento che, alla luce del dettato legislativo, garantisce l’esistenza dell’azienda è costituito dall’organizzazione, posta dall’imprenditore sui beni aziendali, che consente la loro utilizzazione unitaria e coordinata ai fini dell’esercizio dell’attività economica imprenditoriale. Ed è questa “organizzazione” che di fatto viene affittata ad un terzo dal locatore concedente.
Oggetto del contratto di affitto può essere sia l’azienda che un suo particolare ramo. Ma quello che il legislatore si preoccupa di definire, indifferentemente dall’oggetto dell’affitto, è che il locatore concedente, al termine del contratto d’affitto, con il ritorno in possesso della sua azienda o del ramo ceduto, non sia pregiudicato in termini di efficienza economica.
Quindi, normalmente, le spese di gestione operativa, sia di carattere ordinario che straordinario, sono interamente a carico dell’affittuario, così – di contro – gli utili derivanti dall’utilizzo dell’impresa saranno in capo all’affittuario – decurtato il canone pattuito. Viene ovviamente fatta salva la pattuizione contraria al momento della stipula.
Come viene determinata la base d’affitto?
Normalmente, alla luce del complesso di tutti gli elementi patrimoniali attivi e passivi trasferiti in affitto, ivi compresi eventuali debiti e crediti.
A tal fine il codice civile prescrive la necessità di redazione di un inventario iniziale e di uno finale, con l’indicazione delle attività e passività.
Ma non è tutto, perché è pur vero che il cedente è tutelato dalla legge nel suo diritto di non avere pregiudizi economici dall’affitto, ma di contro non dovrà neanche spropositatamente beneficiare dall’affitto ai danni dell’affittuario… Infatti, questi è tutelato attraverso un divieto di concorrenza, in base al quale al locatore è inibito, per tutta la durata del contratto, l’inizio di una nuova impresa che per oggetto, ubicazione o altre circostanze possano sviare la clientela dell’azienda affittata. È possibile estendere oltre i termini temporali del contratto il divieto di concorrenza, purché da tale divieto non discenda una impossibilità di fatto ad esercitare un’attività di carattere imprenditoriale da parte del locatore. La legge, infatti, generalmente stabilisce che il patto di non concorrenza non abbia durata superiore ad anni 5.
Per questo è importante la corretta redazione del contratto d’affitto d’azienda, affinché le parti si sentano tutelate ma non compresse nella propria libertà imprenditoriale.
Altro discorso sono i rapporti passivi e attivi derivanti da atti stipulati dal cedente prima dell’affitto, ivi compresi i rapporti di lavoro subordinato. Durante il periodo di affitto, l’affittuario subentra automaticamente, salvo diverso accordo, nei contratti commerciali stipulati per l’esercizio dell’azienda. I rapporti di lavoro parimenti non si estinguono ma continuano con il cessionario. L’affittuario infatti è tenuto a garantire gli stessi livelli retributivi e condizioni previsti dal contratto collettivo nazionale in cui si collocano. Il cedente e il cessionario sono obbligati in solido per il pagamento dei crediti che il lavoratore aveva maturato al momento del trasferimento. Il trasferimento d’azienda non costituisce titolo per il licenziamento.
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